Vorsicht bei der Grunderwerbsteuer bei unbebauten Grundstücken

Mit einer bösen Überraschung für den Bauherrn endete der Kauf eines unbebauten Grundstücks, das erst zu einem späteren Zeitpunkt mit einem Wohngebäude bebaut werden sollte. Der BFH hat entschieden, dass auch die Kosten für die Errichtung des Gebäudes in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer miteinbezogen werden müssen (BFH 25.1.17, II R 19/15).

Ein Bauherr erwarb von der Gemeinde ein Grundstück, das mit einem Reihenhaus bebaut werden sollte. Der notarielle Vertrag wurde sowohl vom Grundstückskäufer und der Gemeinde (Verkäuferin) als auch von dem zu beauftragenden Bauunternehmer unterzeichnet. Im Kaufvertrag, war u. a. festgelegt, dass die Bebauung entsprechend dem Bebauungsplan nach den vorliegenden „Bauskizzen“ des Architekten A erfolgen sollte. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer fest und bezog lediglich die Kosten für den Grundstückskauf in die Bemessungsgrundlage ein. Etwa einen Monat später schloss der Kläger mit dem Bauunternehmer einen Bauerrichtungsvertrag, der sich weitgehend an den im Grundstückskaufvertrag festgelegten Vorgaben ausrichtete. Daraufhin änderte das FA die ursprüngliche Steuerfestsetzung und bezog die Baukosten mit in die Grunderwerbsteuer ein. Der „Häuslebauer“ wehrte sich gegen die nachträglich festgesetzte Steuer – allerdings ohne Erfolg.

Die Grunderwerbsteuer richtet sich zunächst nach der Höhe der Gegenleistung für den erworbenen Grund und Boden. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit dem Grundstückskaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Käufer das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück im Ergebnis in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ein rechtlicher Zusammenhang liegt vor, wenn der Bauvertrag Gegenstand des notariellen Erwerbsvertrags ist. Es genügt jedoch auch ein faktischer objektiv sachlicher Zusammenhang. Ein solcher faktischer objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Kaufvertrag und den Verträgen, die der Bebauung des Grundstücks dienen, ist gegeben, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber dem Veräußerer in seiner Entscheidung über das „Ob“ und „Wie“ der Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhält. Der BFH stellt klar, dass erst der Abschluss des Bauerrichtungsvertrags das zunächst unbebaute Grundstück rückwirkend zu einem bebauten werden lässt. Erst dann wird dem Erwerber ein bestimmtes Gebäude zu einem feststehenden Preis angeboten. Der Erwerber muss dann konsequenterweise auch auf die Baukosten Grunderwerbsteuer zahlen.

Die Frage ist, wie hätte hier gestaltet werden können, um die Grunderwerbsteuer auf die Baukosten zu vermeiden?
Zunächst war die Zeitspanne zwischen notariellem Kaufvertrag und Bauvertrag mit ca. einem Monat sicherlich recht knapp. Auch sprang die „Mitwirkung“ des Bauunternehmers bei Unterzeichnung des Kaufvertrags zu sehr „ins Auge“, um einen Zusammenhang zwischen Kauf und später vereinbarter Bebauung in Abrede zu stellen. Besser wäre es gewesen, man hätte mit dem Bauvertrag zumindest solange gewartet, bis das Verfahren zur Festsetzung der Grunderwerbsteuer abgeschlossen war. Klar ist jedenfalls: Je mehr Zeit zwischen den beiden Verträgen verstrichen ist, desto größer ist die Chance, einen sachlichen Zusammenhang verneinen zu können. Auf jeden Fall hätte man den Kaufvertrag – ohne Einschaltung des Bauunternehmers – allein mit der Gemeinde abschließen müssen. In einem separaten Vertrag wäre dann später der Bau zum Festpreis vereinbart worden. Nur dann ist objektiv nachvollziehbar, dass nur ein Grundstück und nicht schon ein Grundstück mit aufstehendem Haus erworben wurde.

Nadine Telgheder
Steuerberaterin

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